חיזוי והמלצות להמשך 2023: בנדל"ן ובשוק ההון
כתבה זו הינה סקירת חובה למשקיעי נדל"ן ושוק ההון הן עבור חברות והן עבור המשקיעים הפרטיים. במרכז הכתבה ניתן למצוא את המגמות והתחזיות כפי שמשתקפות בסקר מומחי הנדל"ן הגדול בארה"ב ל 2023. בפסקה אודות שוק ההון סקרתי את המגמות עם דוגמת מימוש אמיתית אחת.
|
|
בעקבות המצב בארץ ובעולם ורצון משקיעים רבים מישראל להגדיל את נתח השקעתם בחו"ל בדקתי עם המודלים שלנו והמלצות המומחים העולמיים נקודות העשויות להיות לעזר למתלבטים על מהלכי השקעת הכסף בימים אלה. בניוזלטר זה אגע (בסוף המאמר) בשוק ההון אך אתמקד בעיקר בערוצים השונים של ההשקעות בנדל"ן עם דגש על השוק האמריקאי. ניתן ללמוד מהמחקרים בארה"ב גם על הערכות לתשואות הצפויות בנדל"ן בישראל. משקיעים הבוחרים בפינצטה את תתי התחומים ואת המיקומים בהם הם משקיעים לרוב משיגים את התשואות הגבוהות ביותר. יש לזכור שניתן להפיק רווחים מההשקעות בתחומי הנדל"ן השונים לא רק בהשקעה ישירה אלא גם ע"י איתור חברות להשקעה (בבורסה), מומחים המנהלים כספים עבור המשקיע (פמילי אופיס) וקרנות בתת התחום ובמיקום שאנו בוחרים למקד את השקעתנו. מכאן הערך הרב שתיתן סקירת הנדל"ן גם למשקיעי שוק ההון לבדו. לדילוג לפסקה אודות שוק ההון שוק הנדל"ן - מה אפשר ללמוד מהמגמות והצפי בארה"ב משקיע הנדל"ן בכל העולם רואים לפניהם מס' גורמים העשויים להשפיע על מידת ההצלחה והרווחים בהשקעות נדל"ן שונות. בין היתר: 1) עליית הריבית במרבית השווקים מהווה משקולת על האפשרות לייצר רווחים בעזרת מינוף 2) המלחמה באוקראינה ואי הוודאות מתוקפנות אפשרית של מדינות כמו איראן, סין וצפון קוריאה.
המשקיעים בישראל רואים לפניהם כמובן גם את המחקרים המראים את ההשפעות השליליות האפשריות של הרפורמה המשפטית (ולצורך העניין אין זה משנה אם המשקיע תומך ברפורמה או לא).
שינויי מחירי סוגי הנדל"ן השונים לפי חקר השוק האמריקאי: משרדים מול מגורים ותעשיה
אתחיל את סקירתי עם הגרף הבא המציג את שינויי המחירים של נדל"ן דירות ומסחרי בארה"ב לפי סוגי הנכסים
מקורות: RCA CPPI, MSCI Real Assets. פרסום: PWC ארה"ב ו ULI
יש לשים לב שנקודת הייחוס בגרף הינה דצמבר 2006 (בנקודה זו ערך האינדקס הינו 100)
ניתן לראות שמאז 2006 הסקטור שהשיג את עליית המחירים הגבוהה ביותר הינו הדיור למגורים (בכחול כהה בגרף) ואילו הסקטור שהשיג את עליית הערך הנמוכה ביותר הינו הנדל"ן למסחר (Retail, הצהוב בגרף). יש לשים לב שהנדל"ן לתעשייה הינו בעל עליית הערך הגבוהה ביותר מבין שימושי הנדל"ן שאינם למגורים והינו שני לאחר ענף המגורים (בגרף - בתכלת). הנדל"ן למשרדים במרכזי הערים (CBD= central business district, באדום בגרף) מגיע רק למקום השלישי עם עליית ערך של כ 60% מאז 2006 (לעומת עליה של 160% שהשיג הנדל"ן למגורים). יש לשים לב שהמשרדים הממוקמים באזורים לא מרכזיים (משרדים ב"פרברים" או בשולי העיר, בגרף בירוק) השיגו עליית ערך נמוכה בהרבה מהמשרדים במרכזי הערים.
למרות האמור כאן, בסקר שערכו PWC ו ULI עם מאות מומחי נדל"ן בארה"ב עולה תמונה כי המומחים מעריכים כעת דווקא יותר את הפוטנציאל של המשרדים במיקומי השוליים מול המשרדים במרכזי הערים מבחינת צפי הרווח העתידי. בכל מקרה, את הסנטימנט הגבוה ביותר מקבלים כעת (ב 2023) המשרדים לרופאים ומרכזים רפואיים.
מגמות בנדל"ן למגורים בארה"ב
לגבי שוק המגורים האמריקאי (ולא רק שם) אחד הפרמטרים החשובים לפיו אנו מעריכים את עליית ערך הצפויה מהנדל"ן אותו אנו רוכשים הינו מס' התחלות הבנייה. בגרף הבא ניתן לראות את מס' התחלות הבנייה בשוק האמריקאי ב 60 (!) השנים האחרונות. בקו האדום מוצגות ההתחלות לבתים פרטיים (סינגל פמילי) ואילו בירוק מס' ההתחלות למבנים עם 5 יח"ד ויותר (מולטי פמילי).
גרף התחלות הבנייה בארה"ב לכל 1000 משקי בית (ב 2022 הנתונים הינם עד יולי בלבד)
 מקורות: U.S. Census Bureau and U.S. Department of Housing and Urban Development. לוקט ע"י: Nelson Economics פרסום: PWC ארה"ב ו ULI * לשם צפייה בדוחות (באנגלית) של נכסים אמיתיים שלנו מהשנים האחרונות המראים כיצד ניצלתי בין היתר את הנתונים הללו לרווחים בנדל"ן האמריקאי מסוג סינגל פמילי (תוך בחירת במקומות ספציפיים) ניתן להיכנס לדוח תשואות הנדל"ן שלנו בלינק כאן
לגביי השקעות נדל"ן בארה"ב ע"י משקיעים פרטיים, פורסמו בתקשורת מס' מקרים בהם משקיעים שלא בדקו נכונה נפלו על ידי חברות שיווק ומנהלי השקעות לא הגונים. אני פרסמתי כבר לפני מס' שנים כתבה בעניין זה המסבירה גם מדוע כדאי להיזהר מהמלכודת הידועה של "תשלומי שכירות מובטחת" - בלינק כאן.
|
| |
 |
|
לא רוצה להפסיד בעקבות שינויים בשער הדולר והסיכון בהשקעות בישראל בלבד? לא רוצה להפסיד בגלל חוסר ידע המהותי להצלחה בהשקעות?
מלא פרטים לקבלת הפרסומים הבאים בניוזלטר ההשקעות האיכותי של ערן רון וכן עותק אישי למייל של המדריך חיזוי והמלצות להמשך 2023: בנדל"ן ובשוק ההון. יישלח למייל חינם ללא כל התחייבות!
|
|
| |
|
|
מגמות בנדל"ן בארה"ב לפי הסנטימנט של מאות מומחי נדל"ן בבואנו לנבא את מגמות המחירים מכאן והלאה לגביי הסקטורים השונים בנדל"ן עלינו לקחת בחשבון בין היתר את הנקודות הבאות:
- כפי שראינו קודם בארה"ב (כמו בישראל) קיים מחסור בדירות שכן כמות הפרויקטים החדשים בשנים האחרונות קטנה מערך העלייה ברמת הביקוש הנובעת מהגידול באוכלוסיה ובהתחשב בשינויים דמוגרפיים נוספים.
- שלא כמצופה, מגמת העבודה מהבית שהייתה שלטת בתקופת הקורונה לא הנחיתה "מכת מחץ" על שוק המשרדים. בין יתר הסיבות ניתן למנות את מגמת העבודה ב "היבריד" בה חברות רבות מאפשרות לעובדים לעבוד מהבית רק בחלק קטן מזמן עבודתם (בארץ, בארגונים רבים, נפוצה ההתפלגות של יום אחד של עבודה מהבית בכל שבוע). למרות זאת אינני מציע היום למשקיעים לשים את יהבם על תחום המשרדים בעיקר בגלל שיעור הולך וגדל של שטחי משרדים ריקים. מסתבר שבתת ענף זה המלאי הקיים גדול מהמלאי הדרוש וכמו שאומרים חלק מעמיתיי בארה"ב:
It's all about inventory and demand.
מומחי PWC ארה"ב ו ULI ערכו סקר הכולל מאות אנשי מפתח מעולם הנדל"ן האמריקאי על מנת לבנות הערכה לשינויי מחירים ותשואות המבוססת על סוג של ממוצע הדעות. בסקר ניסו המומחים להבחין איך מעריכים אנשי המפתח את שינויי המחירים והתשואות הצפויות ב 2023 לפי תתי הענפים והאזורים שונים. הנקודות העיקריות לפי הערכות אנשי הנדל"ן שנסקרו ושניתן ללמוד מהסקר הינן:
- ההבדלים הגדולים במחירי הנדל"ן בערוצים השונים יצטמצמו. לדוגמה: ייתכן ומחירי המחסנים שעלו באופן גבוה בהרבה ממוצע עליית מחירי הנדל"ן הכולל לא יעלו עוד מעבר לממוצע (או אפילו ירדו לזמן מה). נתון זה מתיישב עם העובדה שיש גם כעת (בתקופה שלאחר הקורונה) מעין "חזרה לשגרה" גם בהפרש הגדול שנוצר בתקופת המגיפה בין נדל"ן המשמש למסחר אלקטרוני (כדוגמת מחסנים) לנדל"ן המשמש לחנויות הפיזיות. אנשי הנדל"ן האמריקאיים סבורים שיש אפילו סיכוי במקומות שונים לעליית מחירי נדל"ן ה RETAIL כתוצאה מתהליך ה "תיקון" בשוק
- לפי ההערכות, התשואות ירדו גם בהמשך השנה. המומחים האמריקאיים מעריכים שבשווקים שלהם התשואה הממוצעת הכוללת בהשקעות נדל"ן תהיה 3.8% ב 2023 אך תחזור לרמה של 7% בשנת 2024. מכאן אני מסיק שייתכן ויהיה זה מהלך חכם לרכוש נכסים אשר בעליהם הינם במצב Destressed (לחוץ) כתוצאה מירידת התשואות ועליית הריבית בחלק השני של השנה ולהרוויח בשיפור הצפוי ב 2014.
- בענף המשרדים ישנה מגמה הולכת וגדלה של נטישת משרדים ישנים לטובת משרדים חדשים ומעוצבים במבנים חדשים. מגמה זו תימשך ביתר שאת גם בהמשך 2023.
גרף חיזוי של מצב הנדל"ן המסחרי בארה"ב לפי תחומים ע"פ סקר רב השנים: "מגמות מתפתחות בסקרי נדל"ן" מקור: מגמות מתפתחות בסקרי נדל"ן, ארה"ב ניתן לראות ע"פ גרף החיזוי כי מומחי הנדל"ן בארה"ב שנסקרו מאמינים כי תחום המבנים לתעשייה והפצה ימשיך לספק החזרים טובים למשקיעים (אולם במעט פחות מאשר ב 2022) וזהו גם התחום היחיד השנה בו הציון הינו מתקרב ל "טוב" (ציון 3.69 להשקעה בנדל"ן קיים וציון 3.67 לבנייה של נדל"ן בתחום זה). התחומים הבאים בדירוג הינם המגורים והמלונאות. הציון למגורים כפי שניתן לראות בגרף נע בין 3.32 ל 3.67 ומשתנה בין מגורים מסוג מולטי פמילי למגורי סינגל פמילי ובין רכישת נכס קיים לפיתוח - בנייה חדשה. ניתן לראות שהציון לבנייה חדשה של מלונאות ב 2023 הינו 3.05. ציון זה אינו גבוה אך מה שמעניין שציון זה גבוה מאשר קיבל התחום ב 2022. הן בסיווג השקעות בנדל"ן קיים והן בסיווג פיתוח (בנייה חדשה) התחומים היחידים בהם הציון ב 2023 גבוה מזה של 2022 הינם מלונאות וריטייל. ניתן לראות באופן בולט את הירידה במגמה הממוצעת של הציון שמקבלים המשרדים במהלך השנים (למרות שב 2022 הציון היה גבוה מזה של 2021, ב 2023 הינו הנמוך ביותר בכל שנות הסקירה המוצגת ע"י גרף זה, מאז 2019) תחום הריטייל - ההצלחה טמונה בהבחנה ניתן לראות בגרף המצורף שמרבית מומחי הנדל"ן שהשתתפו בסקר של PWC ו ULI הראו את הבחנתם הברורה בסנטימנט להעדפה של מרכזי קניות שכונתיים/ קהילתיים לעומת קניונים אזוריים גדולים. כ 55% מהמומחים נותנים המלצת "קנה" לנדל"ן ריטייל שכונתי לעומת פחות מ 3% שנותנים המלצה דומה לקניונים הגדולים. כמו כן, כ 53% מהמומחים סבורים שהנדל"ן בקניונים אזוריים גדולים הינו מתומחר ביתר לעומת רק כ 30% מהמומחים הסבורים כי הנדל"ן למרכזי קניות שכונתיים מתומחר ביתר. אם תחזית המומחים תתממש, רוב הסיכויים לרווחים מעליית ערך הנדל"ן תהיה אצל המשקיעים במרכזים השכונתיים. גרף מגמות סיכויי השקעות קמעונאיות ב 2023 מקור: מגמות מתפתחות בסקרי נדל"ן, ארה"ב תחום המבנים התעשייתיים והמחסנים – ה "כוכב" התורן בנדל"ן לפי חקר השוק האמריקאי אני סבור שהגרף המסביר בצורה הטובה ביותר את הסנטימנט החיובי של מומחי הנדל"ן לנישה זו הינו הגרף המוצג כאן בו ניתן לראות את חוזקת התחום לפי קיטון עקבי רב שנים (וגם מאז תקופה הקורונה ב 2020) בשיעורי אי התפוסה בענף זה (דהיינו שיעורי אי התפוסה קטנו גם בתקופת ימי המגיפה) גרף גידול בשטחי הנדל"ן התעשייתי ושיעורי אי תפוסה בשנים 2010-2022 (2022 עד הרבעון השני בלבד):  מקור: CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Colliers, CoStar, CBRE-EA, Prologis Research פרסום: PWC ו ULI
ניתן לראות שלמרות קו הגידול לאורך השנים בשטחי הנדל"ן התעשייתי בארה"ב (ב 2021 היה שיא הגידול מבין השנים המוצגות בגרף של מעל 500 מיליארד רגל רבוע של שטח) עדיין מגמת הקו לאורך השנים הינה קיטון ברמת אי האכלוס וב 2022 הגיעה רמה זו לשפל של כ 3.5% לוקיישן לוקיישן.. בחרתי לסיים את סקירת שוק הנדל"ן האמריקאי עם מס' גרפים המראים את העדפת המיקומים לפי תחומי הנדל"ן השונים של מומחי הנדל"ן האמריקאי בסקר הסנטימנטים שערכו PWC ו ULI. ניתן לראות שהמיקום הטוב ביותר לקניית נכס תעשייתי בארה"ב הינו צפון ניו ג'רסי ולאחריו מיאמי, המיקום הטוב ביותר לקניית נכס מגורים מולטי פמילי הינו ברוקלין ניו יורק , המיקום הטוב ביותר לקניית מלון הינו נאשוויל שבמדינת טנסי והמיקום הטוב ביותר לקניית נכסים הן לריטייל והן למשרדים הינה העיר מיאמי שבמדינת פלורידה. גרף המלצות מיקום לנדל"ן תעשייתי מקור: מגמות מתפתחות בסקרי נדל"ן, ארה"ב גרף המלצות מיקום לנדל"ן למגורים מסוג מולטי פמילי מקור: מגמות מתפתחות בסקרי נדל"ן, ארה"ב גרף המלצות מיקום לנדל"ן מסוג מלונות מקור: מגמות מתפתחות בסקרי נדל"ן, ארה"ב גרף המלצות מיקום לנדל"ן מסוג ריטייל מקור: מגמות מתפתחות בסקרי נדל"ן, ארה"ב גרף המלצות מיקום לנדל"ן מסוג משרדים מקור: מגמות מתפתחות בסקרי נדל"ן, ארה"ב נדל"ן בארה"ב – סיכום המלצתי בתחום הנדל"ן למשקיעים בימים אלה הינה לתת העדפה להשקעה במבני תעשיה (לאחר חקר ביקושים ללוקיישן ספציפי) ובנכסי מגורים (סינגל פמילי ומולטי פמילי). כמובן, גם ההשקעה במגורים מומלץ שתיעשה לאחר חקר מעמיק לדמוגרפיה של המיקום. אני ממליץ לכוון לאוכלוסיית הביניים, לתעדף נדל"ן לאוכלוסיה זו ע"פ נדל"ן הפונה לאוכלוסיית ההכנסות הגבוהות מאוד ובכל מקרה לשלול נוכחות באזורים בהם מרבית האוכלוסייה הינה בעלת הכנסה נמוכה מאוד.
שוק ההון - הפעם ממש בקצרה..
לגביי שוק ההון התזזיתי והמהלכים שביצעתי עם הכספים המנוהלים אני חוזר על המלצתי להתמקדות בתחומים ה "חמים" בשוק ולשלב השקעות מבוססות מעקב על המדדים כאשר אנו מנסים להפיק תועלת מקסימלית אפשרית ממגמת "מצבי הרוח". לדוגמה כאשר לאחר תקופת עלייה של מדד נתון מופיעה ידיעה על עליית הריבית אנו נמכור את הניירות עוקבי המדד וננסה לרכוש שוב לאחר מס' ימים שכן יש פה סיסטמתיות חוזרת של מס' ימי ירידות לאחר אירוע המשפיע לרעה על מצב רוח המשקיעים. נכון הדבר שתזמון שוק הינו דבר הנחשב כמעט בלתי אפשרי אך במקרה זה ניצלנו את סיסטמתיות התנהגות השוק החוזרת על עצמה התחומים אשר סימנתי אותם כ "חמים" בשוק ואשר הכספים אותם אני מנהל מוכוונים בין היתר לתחומים אלה הינם: AI - אינטליגנציה מלאכותית של תוכנות מחשב, הרכב החשמלי (והשירותים הנלווים לו) ואנרגיה ירוקה. אתן לשם דוגמה את הפעולה שביצעתי בפועל לשם חיזוק החשיפה של הכספים המנוהלים ל AI: אם מדברים על האינטליגנציה המלאכותית בוודאי שמעתם על המוצר ש "משגע" את השוק ChatGPT של הארגון OPEN AI. המוצר מאפשר לשאול את המחשב שאלות ולקבל תשובות אשר לרוב נותנות ערך מוסף ומקבילות לתשובה אשר ייתן לכם אדם אינטליגנטי שחקר את הנושא לפני מתן התשובה. כדי ליהנות מעליית ערך אפשרית הן של התחום והן של מוצר ספציפי זה רכשתי עבור כספי המשפחות המנוהלים אצלי את מניית מייקרוסופט (סימול בבורסת ארה"ב: MSTF) שכן חברה זו הינה משקיע העוגן המרכזי בארגון OPEN AI ובכוונתה לשלב את מוצר הצ'אט במנוע החיפוש BING שלה. למייקרוסופט יתרונות נוספים בנתח שוק יפה בתחום המחשוב בענן עם המוצר מייקרוספט 365 (לשעבר אופיס 365). במידה ומייקרוסופט יצליחו לנגוס, אפילו במעט, בנתח השוק המלא שיש לחב' גוגל בתחום החיפוש הרי יהיה זה "גיים צ'נג'ר" שעשוי להוביל לעלייה גדולה במחיר מניה זו. לכן בתאריך 01/02/2023 רכשתי עבור הכספים המנוהלים את מניית מיקרוסופט בשער 252.96 . להלן גרף ה "החזר" (מייקרוסופט בקו ירוק בהשוואה למדד הנאסד"ק שבקו כחול) הלוקח בחשבון מלבד את עליית השער גם את הדיבידנד שמייקרוסופט שילמו למחזיקי המניה מיום הרכישה שביצעתי ועד יום הכנת ניוזלטר זה:  מקור: stockrover.com |
אודות מחבר הניוזלטר, ערן רון:
|
 |
ערן רון, בעל השכלה אקדמית מהאוניברסיטאות המובילות הן במינהל עסקים (מצטיין דיקאן האוניברסיטה) והן במדעי המחשב, פעיל מאז 1995 בעולם העסקים בכל הקשור להשקעות, נדל"ן, ניהול, תכנות מחשבים והשילוב בניהם. עם הנסיון רב השנים והידע הרב תחומי המיוחד, ערן רון מנהל השקעות המשלבות שיטות שונות בשוק ההון ובנדל"ן בהצלחה רבה. בין הלקוחות לשירותי הייעוץ המגוונים של ערן והקבוצה במהלך השנים נמנים גם הארגונים הגדולים במשק: בנק לאומי, בנק דיסקונט, ממשלת ישראל, ההסתדרות ועוד.
|
| |
|
|
לא רוצה להפסיד בעקבות שינויים בשער הדולר והסיכון בהשקעות בישראל בלבד? לא רוצה להפסיד בגלל חוסר ידע המהותי להצלחה בהשקעות?
מלא פרטים לקבלת הפרסומים הבאים בניוזלטר ההשקעות האיכותי של ערן רון וכן עותק אישי למייל של המדריך חיזוי והמלצות להמשך 2023: בנדל"ן ובשוק ההון. יישלח למייל חינם ללא כל התחייבות!
|
|
| |
|
|
כתבות אחרונות בניוזלטר "תובנות והמלצות בהשקעות" של ערן רון
|
=======================
למחבר המאמרים השונים בניוזלטרים ובאתר וכן לעוזריו עשוי להיות עניין אישי בנושא. האמור באתר ובתכתובות מאיתנו אינו מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. מומלץ לשם קבלת החלטות לבדוק את כל האמור ולהשוות מול מקורות מידע מקצועיים אחרים. טלח.
|
| |
|